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天天即时看!青岛救市后第一个周末|跑了五个营销中心,我发现了三个真相

来源:创业网 2023-06-05 14:38:25

青岛救市后第一个周末|跑了五个营销中心,我发现了三个真相

6.05


【资料图】

Jun.

2023.06.05

儿童节过后,青岛送给了开发商一份大礼。朋友圈火爆可以预见,但是营销中心人气怎么样呢?

从老王周末约访来看,两天的日程表都是满满,所有的助理都是从早忙到晚。

在这两天时间里,老王选择了欢乐滨海城、东李、高新区三个人气颇高的板块,陪着信赖我们的读者探盘买房,了解到了第一手的楼市动态。

开发商和购房者对于后市怎么看?今天我会给你一些可以参考的真实答案。

分化之下|期中考没有做梦的开发商

浮山后的销冠楼盘再次抱紧了渠道头子的大腿;

东李的佛系开发商也开始通过直播间发放购房福利;

城阳的低价盘则推出了2w超低首付的优惠上车活动。

在刚刚过去的周末,不管是主城区还是近郊,不管之前五个月卖得好不好,开发商都没有以往借势打涨价心理战的小心思,没有任何幻想,目标都很明确:

以出货回款为第一要务。

因为所有人都明白:期中考后饭碗能不能保住,和有多少人来看房子没有关系,最终成交才是王道。

根据第一个周末的现场实探来看:救市后的市场,其实和四、五月份差不多。

真正诚意满满的购房者,会把区域内所有的楼盘都看一遍,但是有些盘真的仅仅是看看而已。

比方说在崂山工作的年轻人,买不起张村河,也没有能力去浮山后当高位接盘侠,高新区房价友好,但是通勤稍远,他们的选择只能是东李。

森林公园、融海·启城、青山湖岸、昆仑天麓湾都可以看,但是具体到自身情况:

首付80-100W,家庭月收入1W左右,虽然首付可以低一点,但是他们不会去挑战月供1.2W的酸爽生活,他们只能和父母商量,尽量拉高首付,降低房贷负担。

新政对他们的影响几乎是零。

未来东李是有不少新地块出来,但是距离崂山更远不说,交房肯定也要27年、28年了,这对于近期有结婚打算的年轻人来说,显然不合适。

看了一上午,结合产品力,年轻人的选择基本都是一致的。

唯一不同的是,聪明的年轻人会坦然权衡缺点,探讨通过优质门窗降噪的方案,看不透市场的年轻人,则可能因为喷子们的一两条视频,放弃了上车相对好的机会。

事实上,板块内为数不多的红盘不需要太多年轻人看得开,只要有200+的年轻人能看明白当下的市场,符合主流预算需求的房源就会快速出清。

五月份是这样,6·18也是这样。但是6月之后,252W-270W这个价格段之间地段也不错、产品力也不错、户型也不错的产品基本就清盘了,下半年上车需要290W以上的预算,或者委屈自己,到更远的地方,捏着鼻子买你现在都看不上的楼盘。

所以,我说6月份是你买房的好机会,并不是说下半年房价会涨。而是过去三年市场上积攒的这点符合你预算的现房和准现房,会在未来这二十多天中快速出清。未来会有新盘,但是新盘的价格、产品力、交付的日期和你的人生规划不符。

理清自己的预算和需求,看清市场,在6月份这个关键节点,很重要。

改善痛点|“后视镜”里找不到机会

降低首付比例,老王认为真正利好的不是年轻的首置族,而是那些老房子卖不掉的中年人。

他们有以房养贷的本钱,所以当门槛降低之后,他们理论上改善的障碍没有了。

过去这个周末,看房的确实挺多的,但是也都很纠结。

像浮山后这种地方,如果去年年末没有出手,现在买房显然不合适了。虽然开发商吆喝着有各种优惠,但是同样一栋临路的高层住宅,今年的价格比去年贵了3000元/平方米左右,现在买的人是不是冤大头?

现在的浮山后,就好比是顶背离的股票,已经涨到了他价值的天花板。引人关注确实引人关注,但是此时入场,就是最后的接盘侠。

所以,让很多普通人想不到的是,现在主城人气最高的不是浮山后,而是欢乐滨海城。

从城市发展的规律、开发商的稳健度、超一流的规划、产品力、性价比多个角度去看,在青岛的核心城区,这是为数不多拥有稳定成长力的板块。只要到这个区域来看过房子的人,都会有一个理性的认识。

不过,老王了解到,看房归看房,这个板块的纠结情绪,比张村河还要重。

有些人自己做好了充分调研,但总是有人会喊他们去看“后视镜”:

在青岛生活这么多年,怎么能上这儿买房?

说这话的往往是一些多金的“成功人士”,他们的后视镜里有很多成功的经验,所以很多改善族犹豫了。但有一个问题,长时间睡在自己过往资产和经验里的人,了解当下的城市逻辑吗?

许多普通改善族没有看到的是,很多企业主都开始在这悄悄布局。上周三我在云上观海探盘,发现营销中心里一组一组就没断下客户。

周中怎么会有这么多人?

销冠告诉我:因为买这个板块的人,基本都不用坐班。

中心湾区比不了市南-崂山前海一线,但是五年后双方的价差还会像今天这么大吗?此外,对比鞍山一路、海尔路上那些缺点明显的盘,这个地方性价比是不是相对高?

向前看,你会有一个判断;通过后视镜向后看,你会有一个结论。

哪个答案正确,时间终会给我们结果。

首置上车|地铁盘准现房开始起风了

汇总了助理们的实探数据之后,老王发现,在刚刚过去的这个周末,成交量真正有起色的,单价基本都在100W-200W之间,除了开发商靠谱之外,往往有这几个标签:

地铁盘、学区房、准现房。

逻辑很简单,通勤的痛点要解决,孩子要上学,真的等不了了。现在政策为他们打开了一扇门。

哪怕是在中午,老王都已经约不上溪地美岸熟悉的置业顾问了。也不是说这个盘有多火爆,只是高层开盘之后,这个盘的流速一直稳中有升。

还是那句话,高新区的25年之后,零换乘到五四广场的地铁房、下楼就是商业mall、水系公园已经开工、多所三甲医院在侧,明年上半年交房,价格和零赠送的人才房差不多,在100W+这个价格段上,这个性价比,但凡有点眼光的人都会选,而且现在还有一个年中冲刺的大福利;

在城阳,保利·大国璟的特价房卖得也挺快。在音乐节过后,未来之城区域人气越来越高,未来发展方向确定,价值线也就清晰起来,作为国企的地铁房,卖得好都在意料之中。

自从隔壁的重庆路学校招生细则出台之后,隔壁河景准现房的人气就一涨再涨。下半年就交付了,所见即所得,价格也相对亲民,对于年轻的家长来说,很难找到各方面都这么合适的选择了。

还是那句话,越是楼市不好的时候,各方面都合适的房子越少;选择越少,热点就越集中。你只有充分认识到这个规律,才能明白新政对你的影响。

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